O Governo conseguiu o apoio necessário para aprovar o Orçamento Geral do Estado para 2023. E entre as medidas acordadas (neste caso com a Bildu) está a extensão da limitação do aumento da renda para 2% até 31 de dezembro de 2023.
Essa medida deveria ser excepcional, devido aos altos níveis de inflação que vimos, já que a maioria dos contratos se refere ao IPC oficial ao estabelecer o aumento anual. Alguns apontam que essa medida, que foi estabelecida temporariamente e já vemos que está em vias de ser permanente, é recuperar contratos de aluguel antigos, que causaram tantos danos ao aluguel na Espanha. Vamos ver se é verdade.
aluguéis antigos
Em 1964, foi aprovada a Lei de Arrendamento Urbano (LAU), que estabelecia padrões de locação bastante pró-inquilinos. Uma norma que ainda rege alguns contratos e que, efectivamente (não está muito claro se intencionalmente ou não) destruiu o mercado de arrendamento em Espanha. Esses contratos firmados sob a referida lei são denominados aluguel antigo.
Por um lado, era praticamente impossível aumentar o preço do aluguel. mas por outro extensões de contrato eram ilimitadas se o inquilino assim o desejasse, poderia ainda sub-rogar o contrato a terceiros em determinadas circunstâncias (cônjuges, filhos…).
A verdade é que essa estrutura, que a Lei não foi modificada até 1985 e a alta inflação dos anos 70 Eles causaram muitos danos ao mercado de aluguel. Os proprietários viam como as rendas se deterioravam ano após ano e não chegavam até eles para cobrir as despesas. As casas também não podiam ser vendidas porque ninguém queria cuidar dos inquilinos. Em suma, Espanha passou de um país com um nível normal de rendas a um país de proprietários.
Tudo parecia mudar na crise imobiliária
No entanto, para além das sucessivas alterações na LAU, que se tornaram mais neutras, o que desencadeou o aluguel na Espanha foi a crise imobiliária que começou em 2007-08. Lá, muitas pessoas ficaram sem a possibilidade de comprar devido aos altos preços, mas também viram a desvantagem de possuir uma casa com hipoteca quando o preço dos ativos diminui.
Por fim, a Espanha voltou à normalidade em relação a outros países, com um mercado tanto de imóveis quanto de aluguel e não exclusivamente imobiliário. No entanto, o aumento da procura de habitação para arrendamento pressionou o preço de algumas zonas e levou ao regresso de medidas populistas para o travar, como o controle de preços ou o estabelecimento de um teto na atualização da receita de aluguel.
Vamos voltar ao antigo aluguel?
Voltando ao início, A medida do governo é um retorno à renda antiga? A verdade é que não. Alguns especialistas indicam que sim, mas há uma diferença fundamental entre o que é agora e o LAU de 1964.
2. O Aluguel Antigo, aprovado na década de 60, também era “temporário”.
Ao longo dos anos destruiu completamente o mercado de arrendamento. Deixou uma devastação de poucas casas, dilapidadas e caras. Nunca pensei que cairíamos no mesmo erro novamente.— Fernando Encinar (@fencinar) 22 de novembro de 2022
A diferença é que a LAU atual não prorroga os contratos indefinidamente. Eles ainda estão limitados a cinco anos. Ou seja, durante os primeiros cinco anos de contrato, os aumentos estão limitados a 2% (enquanto continuam a aprovar prorrogações), mas depois de cinco anos você pode definir um novo aluguel ou expulsar os inquilinos (seja para procurar outros, vender ou aproveitar).
Essa diferença é essencial. O que corroeu o mercado de aluguel na Espanha foram os dois fatores (contratos com prorrogação indefinida e impossibilidade de aumentar o preço). Mas cada um dos fatores separadamente não contribuem para a destruição total do mercado.
É verdade que esta medida não é boa, desencoraja os proprietários de colocarem as suas casas para alugar porque as suas despesas aumentaram (Contribuição, IBI, aquecimento central…) e esse aumento não pode ser repercutido no inquilino. E mais, esta medida bem intencionada, visto que visa dar estabilidade aos senhorios, cai exclusivamente nas mãos de particulares (é muito fácil ajudar as pessoas com o dinheiro dos outros), o que não é muito lógico. Mas daí para inferir que estamos recuperando o aluguel antigo é um exagero.
